Ratgeber Baufinanzierung

Der Bausparvertrag ist wieder in Mode gekommen. Als sicheres und sehr einfach verständliches Instrument zum Aufbau eines Eigenkapitalstocks dient er Millionen Bürgern als Hilfe auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden. Die Bausparkassen überzeugen ihre Kunden durch den einfachen Zugang zu staatlichen Zuschüssen ebenso wie durch vielfältige Tarifoptionen.
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Ein Eigenkapitalanteil von 30 Prozent gilt als das ideale Fundament für eine Immobilienfinanzierung. Wer mit zu wenigen Eigenmitteln in die eigenen vier Wände einzieht, muss erhebliche Zuschläge auf den Zinssatz hinnehmen. Eine zu lange Ansparphase ist allerdings gerade für Familien mit jungen Kindern ungünstig – schließlich soll der Nachwuchs möglichst früh im Eigenheim wohnen.
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Das erforderliche Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung kann ganz unspektakulär über einen klassischen Banksparplan angespart werden. Dieser bietet ein Höchstmaß an Sicherheit und schmälert die Rendite nicht durch Gebühren und Provisionen. Bei der Sparplan-Eröffnung sollten Verbraucher allerdings die Situation am Zinsmarkt  berücksichtigen.
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Das Ansparen von Eigenkapital durch Aktienfonds ist umstritten: Kritiker sehen den Aktienmarkt als eine zu riskante Größe an, die im schlimmsten Fall das „Projekt Eigenheim“ in weite Ferne rücken lassen kann, wenn die Kurse in den Keller sacken. Dem Risiko stehen allerdings auch beträchtliche Chancen gegenüber.
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Die Regelungen zur Genehmigung der Wohnungsbauprämie wurden vom Gesetzgeber verschärft. Dennoch können immer noch Millionen Haushalte in den Genuss der Subvention kommen und damit ihre Kapitalbasis stärken. Der Aufwand, um die Prämie in vollem Umfang zu erhalten, ist dabei relativ gering.
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Besitzer einer Eigentumswohnung sind per Gesetz dazu verpflichtet, ausreichende Renovierungsrücklagen zu bilden. Auch Eigentümer anderer Immobilien sollten regelmäßig Geld zurücklegen, mit dem früher oder später zwangsläufig erforderliche Renovierungsarbeiten durchgeführt werden können.
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Die Eigenheimrente ermöglicht Immobilienbesitzern die steuerliche Geltendmachung ihrer Kreditraten. Die Konstruktion funktioniert wie folgt: Einzahlungen in staatlich geförderte Riester-Verträge werden steuerlich geltend gemacht und dann direkt zur Finanzierung des Eigenheims genutzt. Selbstgenutzte Immobilien bieten sonst keine steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Die Nutzung der Eigenheimrente bei der Immobilienfinanzierung zahlt sich dementsprechend vor allem dann aus, wenn durch einen hohen Grenzsteuersatz ein großer Steuervorteil realisiert wird.
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Ab dem Jahr 2010 steht die 2008 eingeführte Eigenheimrente mehr Menschen zur Finanzierung der eigenen vier Wände offen. Denn ab diesem Zeitpunkt dürfen auch vor 2008 abgeschlossene Riester-Verträge zum Erwerb eines selbstgenutzten Immobilieneigentums herangezogen werden. Bislang ist dies nur möglich, wenn sich das geförderte Vertragsguthaben auf mindestens 10.000 Euro beläuft.
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Eigentümer, die zur Finanzierung ihrer eigenen vier Wände die Eigenheimrente nutzen, müssen die erhaltenen Zuschüsse und Steuervorteile unter bestimmten Umständen zurückzahlen. Liegt eine so genannte schädliche Verwendung vor, kann es zu erheblichen Belastungen aufgrund von Forderungen durch das Finanzamtes kommen.
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Die staatlich geförderte Eigenheimrente kann Bauherren um bis zu 50.000 Euro entlasten. Die Förderung setzt sich aus direkten staatlichen Zuschüssen und steuerlichen Vorteilen zusammen. Je höher das Einkommen, desto größer fallen insgesamt auch die Steuerersparnis und das Fördervolumen aus.
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Der Wohn-Riester kann Eigentümer im Alter teuer zu stehen kommen: Durch die nachgelagerte Besteuerung droht im Ruhestand eine beträchtliche Steuerschuld gegenüber dem Finanzamt. Wer ohnehin nur über eine geringe gesetzliche Rente verfügt, läuft Gefahr, leicht in finanzielle Bedrängnis zu kommen.
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Wer einen staatlich geförderten Riester-Vertrag zur Finanzierung der eigenen vier Wände nutzt, muss im Ruhestand mit Forderungen durch den Fiskus rechnen. Die Riester-Rente – und damit auch der „Wohn-Riester“ – sehen eine nachgelagerte Besteuerung der Einkünfte aus den Verträgen vor.
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Ein Altersruhesitz im Ausland war bislang das K.O.-Kriterium für die staatliche Riester-Förderung. Der deutsche Gesetzgeber sah vor, dass die Verlegung des Wohnsitzes in ein anderes Land und der Wegfall der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland zum Erlöschen der Ansprüche auf die Riester-Förderung führt. Zuschüsse und Steuervorteile mussten in diesem Fall zurückgezahlt werden. Doch seit dem September 2009 hat sich die Gesetzeslage geändert.
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Wird eine selbstgenutzte Immobilie mit der Eigenheimrente finanziert und verstirbt der Förderberechtigte, müssen Erben unter Umständen Steuern nachzahlen. Das Finanzamt fordert von den Hinterbliebenen zwar nicht die Rückzahlung von Steuervorteilen oder Zuschüssen. Die Konstruktion des Wohn-Riesters birgt dennoch Risiken für die Erben.
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Mit dem Wohneigentumsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) wird der Erwerb einer zur Selbstnutzung bestimmten Immobilie gefördert. Finanziert werden 30 Prozent der Investitionskosten (inklusive Nebenkosten und Kosten für Instandsetzung) bis zu einer Höhe von maximal 100.000 Euro. Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm können darüber hinaus auch zur Finanzierung von Genossenschaftsanteilen verwendet werden, wenn dadurch die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft erworben wird.
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Mit dem Programm „Wohnraum modernisieren“ fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau alle Maßnahmen, die der Modernisierung und Instandsetzung von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien dienen. Die Förderung erfolgt durch zinsgünstige Kredite. Am Programm können nicht nur Eigentümer teilnehmen. Auch Mieter können – die Zustimmung des Vermieters vorausgesetzt – einen Kredit beantragen.
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Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert die Errichtung energieeffizienter Gebäude mit zinsgünstigen Darlehen. Finanziert werden 100 Prozent der Bauwerkskosten und maximal 50.000 Euro je Wohneinheit. Je weniger Energie ein Gebäude verbraucht, desto günstiger sind die Konditionen. Bauherren müssen schon bei der Planung verschiedene Grenzwerte ihres Vorhabens kennen, um die Darlehen in Anspruch nehmen zu können.
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Die Kreditanstalt für Wiederaufbau fördert mit dem Programm „Energieeffizient sanieren“ die energetische Gebäudesanierung. Die Förderung erfolgt wahlweise über ein Kredit- oder ein Zuschussprogramm. Finanziert werden bauliche Maßnahmen, die den Primärenergieverbrauch der vor 1995 errichteten Gebäude reduzieren. Die Förderung fällt umso größer aus, je mehr Energie eingespart wird.
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Die Nutzung erneuerbarer Energien wird durch die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau im gleichnamigen Darlehensprogramm gefördert. Privatpersonen können von vergünstigten Krediten profitieren, wenn eine Solarstromanlage auf dem Dach eines Wohnhauses installiert wird, die Strom ins öffentliche Netz einspeist. Finanziert werden 100 Prozent der förderfähigen Investitionskosten ohne Umsatzsteuer.
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Die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau finanziert den Erwerb von Genossenschaftsanteilen. Über das Wohneigentumsprogramm der Förderbank können Privatkunden einen Kredit über 100 Prozent der Anteilskosten jeder beliebigen Wohnungsbaugenossenschaft aufnehmen.
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